@Article{, title={التوازن العقدي بين طرفي عقد الإيجار في القانون العراقي}, author={Ayad Abdaljabar أياد عبدالجبار ملوكي}, journal={Journal of Legal Sciences مجلة العلوم القانونية}, volume={31}, number={1}, pages={145-206}, year={2016}, abstract={Originally, the legal regulation of the lease is part of the civil law, this contract takes place in this law as one of the specific contracts. However, the legislator initiated in many countries to confront the housing crisis and disruption of private rental relations legislation, consistently gained status over time and as a result of its application for a long time. And was the basis for intervention legislator in this way is to protect the weaker party in the contractual relationship, any tenant protection in the face of the lessor, which is supposed to be stronger than it is economically, as is the case in the protection of worker in the face of the employer. Thus laws are extraordinary means to achieve the nodal balance between the parties. The issuance of the private rental property exceptional law leads to disruption of the exclusion from the provisions of the Civil Code, temporarily disruptive - in principle at least - to be wiped out the circumstances that called for the issuance, Faisar to cancel after that, and work back from the new provisions of the Civil Code The Off. But note that the property rent laws are no longer in fact exceptional and temporary laws in the strict sense, so that these laws extends its application for a long time, and if they canceled replaced by another exceptional laws. Since the lease is of term contracts, so the implementation of the original term of the lease, or the mother of the additional extension, whether conventional or legal, may result in an imbalance between the two parties as a result of changed economic circumstances after this period than it was at the conclusion of the contract. Is there a legal way to restore the balance between the two parties? In fact, the rules of civil law did not take the idea of convening in the balance as a condition of contracts or health, and the reason for this is the principle of the rule of Sultan will the rules of this law, which did not leave any room for the principle of balance between the parties to the contract. Once the conclusion of the contract, the latter becomes law contractors. But this does not mean that we find in the civil law several t heories can provide nodal balance, as in the field of consumption decades. This also applies to the theory of reason, and the principle of good faith, and abuse of the right, and unjust enrichment. The purpose of the envisaged issuance of extraordinary legislation, is to provide the necessary protection to the category of tenants in access to housing. Valskny is one of the essential needs of every human being, he can not be dispensed with, while the leases for other purposes, industrial and commercial, within the scope of economic activity and professional, and the areas should be governed by economic laws and not others. And so were the subsequent amendments to the Property Rent Act, so that ended up limiting the application of this law on the buildings intended for housing without Gerha.oma leases for other purposes, became governed by the rules of civil law. And has resulted in this, that the issue of balance can not be Atar only for contracts that are governed by special laws, a housing contract. And may we dealt with the subject of the nodal balance between the two parties on the basis of the most important obligations, and two side-term and by the taxi. The result that we finished it, the basic function of the State in the field of housing, ensuring minimal social needs, according to the perspective of social security systems, while leaving cases exceeded the cases of necessity to the private activity, is a crucial intervention in the economies of this facility and social, including affect the state in reality of supply and demand in the field of housing, and can therefore be ruled out that relations rental housing system adopted by the state, the civil rules, without the need for significant intervention by the legislature through legislation. And only then is no longer needed because the lumpy looking for a balance between the two standards.

الأصل أن التنظيم القانوني لعقد الإيجار هو ضمن القانون المدني , فهذا العقد يأخذ مكانه في هذا القنون كأحد العقود المسماة . غير أن المشرع بادر في كثير من البلدان الى مواجهة أزمة السكن و إختلال العلاقات الإيجارية بتشريعات خاصة, إكتسبت صفة الدوام بمرور الزمن ونتيجة لتطبيقها مدة طويلة . و كان أساس تدخل المشرع بهذا الشكل هو حماية الطرف الضعيف في العلاقة العقدية , أي حماية المستأجر في مواجهة المؤجر , الذي يفترض أنه أقوى منه إقتصاديا , كما هو الحال في حماية العامل في مواجهة رب العمل . وبذا تكون القوانين الأستثنائية وسيلة لتحقيق التوازن العقدي بين الطرفين. إن صدور القانون الإستثنائي الخاص بإيجار العقار يؤدي الى تعطيل ما يخالفه من أحكام القانون المدني, تعطيلا مؤقتا - من حيث المبدأ على الأقل – الى أن تزول الظروف التي دعت الى إصداره, فيصار الى إلغائه بعد ذلك, و يعود العمل من جديد بأحكام القانون المدني التي كانت معطلة . و لكن يلاحظ أن قوانين إيجار العقار لم تعد في الواقع قوانين إستثنائية و مؤقتة بالمعنى الدقيق, ذلك أن هذه القوانين يمتد تطبيقها مدة طويلة, و إذا ما ألغيت تحل محلها قوانين إستثنائية أخرى. و بما أن عقد الإيجار هو من عقود المدة, لذا فإن تنفيذه في مدة الإيجار الأصلية, أو في الدة الإضافية سواء بالتمديد الإتفاقي أو القانوني, قد يترتب عليه إختلال التوازن بين الطرفين نتيجة لتغير الظروف الأقتصادية بعد هذه المدة عما كانت عليه عند إنعقاد العقد. فهل هناك وسيلة قانونية لإعادة التوازن بين الطرفين؟ في الواقع إن قواعد القانون المدني لم تأخذ بفكرة التوازن كشرط في إنعقاد العقود أو صحتها, و السبب في ذلك هو سيادة مبدأ سلطان الإرادة على قواعد هذا القانون, و الذي لم يترك أي مجال لمبدأ تحقيق التوازن بين أطراف العقد. فبمجرد إبرام العقد, يصبح هذا الأخير قانون المتعاقدين . و لكن هذا لا يمنع من أن نجد في القانون المدني عدة نظربات يمكن أن تؤمن التوازن العقدي, كما في مجال عقود الإستهلاك. و هذا ما ينطبق أيضا على نظرية السبب, و مبدأ حسن النية, و التعسف في إستعمال الحق, و الإثراء بلا سبب. إن الغاية المتوخاة من إصدار التشريع الإستثنائي, هي توفير الحماية الضرورية لفئة المستأجرين في الحصول على السكن. فالسكنى تعتبر من الحاجات الضرورية لكل إنسان لايمكنه الإستغناء عنها, في حين أن عقود الإيجار للأغراض الأخرى, الصناعية و التجارية, تدخل في نطاق النشاط الإقتصادي و المهني, و هي مجالات ينبغي أن تحكمها القوانين الإقتصادية دون غيرها. و لذلك صدرت التعديلات اللاحقة على قانون إيجار العقار, بحيث إنتهت الى إقتصار تطبيق هذا القانون على الأبنية المعدة للسكن دون غيرها.أما عقود الإيجار للأغراض الأخرى, فأصبحت محكومة بقواعد القانون المدني. و قد ترتب على ذلك, أن موضوع التوازن لا يمكن أن يتار إلا بالنسبة للعقود التي تحكمها القوانين الإستثنائية, وهي عقود السكن. و قد تناولنا موضوع التوازن العقدي بين الطرفين على أساس أهم إلتزاماتهما, و هما جانب المدة و جانب الأجرة . و النتيجة التي إنتهينا اليها, إن قيام الدولة بالوظيفة الأساسية في مجال الإسكان, بما يضمن الحد الأدنى من الحاجات الإجتماعية, وفق منظار نظم التأمينات الإجتماعية, مع ترك الحالات التي تجاوز حالات الضرورة الى النشاط الخاص, يشكل تدخلا حاسما في إقتصاديات هذا المرفق الإجتماعي, بما تؤثر فيه الدولة في واقع العرض و الطلب في مجال الإسكان , و بالتالي يمكن حكم العلاقات الإيجارية التي تخرج عن نظام الإسكان الذي تعتمده الدولة, بالقواعد المدنية, دون حاجة الى تدخل ملموس من جانب المشرع عن طريق التشريعات الخاصة. و عندها فقط تنتفي الحاجة لأن نبحث عن معايير التوازن العقدي بين الطرفين.} }